Erben: steuerfreie Übertragung des Eigenheims (Familienheim) im Erbfall auf den überlebenden Ehegatten und leicht Erbschaftsteuer sparen

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Das selbst genutzte Eigenheim oder die selbst genutzte Eigentumswohnung sind oft wesentlicher Bestandteil des Vermögens. Leider ist in der Praxis vielen nicht bekannt, dass gerade durch die Übertragung des selbstgenutzten Eigenheims auf den Ehegatten oder den eingetragenen Lebenspartner sehr viel Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer gespart werden kann. Der Gesetzgeber hat für die Übertragung eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Familienheims sowohl für den Fall des Erwerbs von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten als auch für den Fall der schenkweisen Übertragung auf den Ehegatten noch zu Lebzeiten unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen vorgesehen. In der heutigen Folge wollen wir uns zunächst einen allgemeinen Überblick über diese Steuerbefreiungen verschaffen und über einzelne Voraussetzungen sprechen, die für beide Steuerbefreiungen gelten. Danach beleuchten wir den Erwerb von Todes wegen (Übertragung des Eigenheims) durch den überlebenden Ehegatten. In der nächsten Folge besprechen wir die Besonderheiten bei der schenkweisen Übertragung des zu eigenen Wohnzwecken genutzten Familienheims auf den Ehegatten zu Lebzeiten.

Was ist ein selbst genutztes Familienheim und wofür wird die Steuerbefreiung gewährt?

Die Steuerbefreiung wird für eine selbst genutzte Eigentumswohnung oder ein selbst genutztes Haus oder einen Anteil daran gewährt. Nicht begünstigt sind Ferienwohnungen, Wochenendwohnungen oder Zweitwohnungen. Weitere Voraussetzung ist, dass sich das Eigenheim in Deutschland oder in der EU befindet. Die Befreiung wird für die Übertragung auf den Ehegatten oder den eingetragenen Lebenspartner gewährt.

Wird die Steuerbefreiung auch gewährt, wenn Flächen nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt werden?

Die Steuerbefreiung gilt generell nur für den Teil einer Immobilie, der selbst zu Wohnzwecken genutzt wird. Unter die Steuerbefreiung fallen auch Garagen, Nebenräume und Nebengebäude, die sich auf dem jeweiligen Grundstück befinden und gemeinsam mit der Wohnung genutzt werden. Eine unentgeltliche Mitbenutzung von Teilen der eigenen Wohnung durch Enkelkinder, Eltern oder eine Haushaltshilfe ist nicht schädlich. Grundsätzlich schädlich ist es, wenn eine Nutzung zu anderen Zwecken als Wohnzwecken vorliegt, wie zum Beispiel die Nutzung eines Teils der Immobilie als Arbeitszimmer. Allerdings: Ist diese Nutzung von untergeordneter Bedeutung, steht ein Arbeitszimmer einer Steuerbefreiung nicht entgegen.

Wann liegt eine nicht begünstigte Fremdnutzung vor, für die keine Steuerbefreiung gewährt wird?

Soweit Teile des Familienheims nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt werden, weil sie zum Beispiel an Dritte vermietet oder weil sie für freiberufliche, gewerbliche oder land- und forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, greift die Steuerbefreiung für diese Flächen in der Regel nicht. Es gibt hier zwar einige Ausnahmefälle, auf die wir hier jedoch nicht weiter eingehen wollen. Wird eine komplette Wohnung auf dem Grundstück unentgeltlich zur Nutzung überlassen, kommt für diesen Teil die Steuerbefreiung ebenfalls nicht zur Anwendung. Bei einer gemischten Nutzung der Flächen erfolgt die Aufteilung für steuerliche Zwecke nach der Wohn- und Nutzfläche. Nur die selbst genutzte Wohn- und Nutzfläche ist steuerlich begünstigt.

Welche weiteren Voraussetzungen gelten für die Steuerbefreiung des Familienheimes (Übertragung des Eigenheims) im Todesfall beim überlebenden Ehegatten (Immobilie geerbt)?

Wie ich zu Beginn der heutigen Folge bereits angedeutet habe, unterscheiden sich die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung in Abhängigkeit davon, ob das Familienheim dem überlebenden Ehegatten vererbt oder ihm bereits zu Lebzeiten geschenkt wird. Schauen wir uns heute zunächst die weiteren Voraussetzungen in Erbfällen bei Übertragung des Eigenheims an.

Um als überlebender Ehegatte in den Genuss der Steuerbefreiung zu kommen, muss dieser erstens Eigentümer oder Miteigentümer der Wohnung werden. Zweitens ist es erforderlich, dass der verstorbene Ehegatte die Wohnung bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Wurde die Wohnung nicht bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt, greift die Steuerbefreiung nur dann, wenn der verstorbene Ehegatte aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war. Gründe sind zum Beispiel, dass der verstorbene Ehegatte pflegebedürftig war, sich im Krankenhaus oder in einem Pflegeheim befand.

Der überlebende Ehegatte muss die Wohnung drittens unverzüglich nach dem Todesfall des Ehegatten selbst über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren (weiterhin) zu eigenen Wohnzwecken nutzen.

Die Steuerbefreiung wird nicht gewährt, wenn das Grundstück aufgrund einer vom Erblasser verfügten Weitergabeverpflichtung ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen werden muss, zum Beispiel aufgrund Testaments, Vermächtnisses, Erbauseinandersetzung, Teilungsanordnung, Erbvertrag oder einer Auflage mit Weitergabeverpflichtung.

Was passiert, wenn der überlebende Ehegatte das geerbte Familienheim nicht mindestens zehn Jahre nach dem Erbfall nach der Übertragung des Eigenheims zu eigenen Wohnzwecken nutzt?

Die Steuerbefreiung ist an eine Behaltefrist geknüpft. Sie fällt rückwirkend weg, wenn der überlebende Ehegatte das Familienheim nicht mindestens 10 Jahre als Eigentümer selbst zu Wohnzwecken nutzt. Doch auch hier sieht das Gesetz Ausnahmen vor. Kann der überlebende Ehegatte das Familienheim nicht 10 Jahre selbst zu Wohnzwecken nutzen, weil er selbst aus zwingenden Gründen daran gehindert ist, fällt die Steuerbefreiung nicht rückwirkend weg. Mögliche Hinderungsgründe wären hier z.B. die Pflegebedürftigkeit, Aufenthalte im Krankenhaus oder im Pflegeheim oder der eigene Tod des überlebenden Ehegatten. Kein vom Gesetzgeber akzeptierter Hinderungsgrund und damit steuerschädlich sind insbesondere berufliche Gründe.

Zu beachten ist daher: Wird das selbst genutzte Eigenheim innerhalb der 10-jährigen Behaltefrist verkauft, vermietet oder unter Vorbehalt des Wohnrechtes oder Nießbrauchs übertragen oder an die Kinder geschenkt, fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg und das Eigenheim ist steuerpflichtig im Rahmen der Erbschaftsteuer nachzuversteuern. Bereits erlassene Erbschaftsteuerbescheide werden dann gegebenenfalls geändert.

Treten Gründe für den Wegfall der Steuerbefreiung ein, ist der überlebende Ehegatte gesetzlich dazu verpflichtet, das Finanzamt hierüber zu informieren.

Hat die Steuerbefreiung des Familienheims Auswirkungen auf den Steuerfreibetrag?

Die Steuerbefreiung des Familienheims wird unabhängig vom Steuerfreibetrag von 500.000 Euro gewährt, der dem Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner zusteht. Es erfolgt auch keine Kürzung des Steuerfreibetrags um die Steuerbefreiung des Familienheims.

Wie werden Schulden und Lasten, die mit dem steuerfrei vererbten Familienheim im Zusammenhang stehen, im Rahmen der Erbschaftsteuer berücksichtigt?

Wird das Familienheim steuerfrei vererbt, können die damit im Zusammenhang stehenden Schulden und Lasten bei der Erbschaftsteuer nicht steuermindernd abgezogen werden. Sie werden dann nicht berücksichtigt.

Zusammenfassung der steuerlichen Vorteile der Steuerbefreiung bei der Übertragung des Eigenheims auf den überlebenden Ehegatten im Erbfall

Der Gesetzgeber hat beim Erwerb von Todes wegen auf den überlebenden Ehegatten für das selbst zu Wohnzwecken genutzte Familienheim die Steuerbefreiung an die 10-jährige Haltefrist als Eigentümer geknüpft. Der überlebende Ehegatte sollte daher in den 10 Jahren nach dem Todesfall das Objekt nicht verkaufen, nicht vermieten und auch nicht unter Vorbehalt des Nießbrauchs oder unter Vorbehalt des Wohnrechts übertragen. Auch der Auszug aus dem geerbten Familienheim innerhalb der 10 jährigen Frist ist steuerschädlich. Wer sich dagegen an diese Bedingungen hält, kann leicht und einfach Erbschaftsteuer in beträchtlichem Umfang sparen. Umgekehrt gilt aber eben auch: Ein Verstoß gegen die 10-jährige Behaltefrist, die in der Praxis immer mal wieder zu beobachten ist, kann hohe Steuernachzahlungen zur Folge haben.

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Ihre Sabine Banse-Funke
Diplom-Finanzwirtin (FH) Steuerberaterin
Fachberaterin im Gesundheitswesen H:G/metax

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