Mit der neuen Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau einfach Steuern sparen (Teil 1)
Derzeit bekommen Anleger für ihre klassischen Geldanlagen sehr wenig oder gar keine Rendite. Aus diesem Grund wird verstärkt auch in Immobilien als Renditeobjekt investiert. Die Bundesregierung hat zur Förderung des Mietwohnungsneubaus im bezahlbaren Mietsegment einen steuerlichen Anreiz, die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, geschaffen, damit sich private Investoren verstärkt im bezahlbaren Mietwohnungsneubau engagieren.
Der Gesetzgeber hatte bereits länger geplant, die Sonderabschreibung für neue Mietwohnimmobilien einzuführen. Dadurch soll die Schaffung von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietsegment gefördert werden. Der Gesetzestext zu der Regelung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau umfasst bei normal großer Schrift fast 2 DIN-A4-Seiten. Da es den Umfang sprengen würde, wenn ich auf alle Details eingehe, möchte ich im Folgenden nur einen groben Überblick geben.
Wofür wird die Sonderabschreibung für Mietwohnungen gewährt?
Gefördert werden nur Investitionen in neue Mietwohnungen. Die Anschaffung einer bereits bestehenden Wohnung ist nur dann begünstigt, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung der Wohnung getätigt wird und die Wohnung erstmalig geschaffen wurde. Erfolgt die Anschaffung erst nach dem Jahr der Fertigstellung, kann die Sonderabschreibung nicht in Anspruch genommen werden. Die bloße Erweiterung, Wohnungsvergrößerung, Sanierung, Renovierung oder der Ausbau einer bereits vorhandenen Wohnung sind für die Sonderabschreibung leider ebenfalls nicht begünstigt.
Welche weiteren Voraussetzungen der Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau müssen gegeben sein?
Da der Gesetzgeber schon länger geplant hatte, das Gesetz zu verabschieden, sind Mietwohnungen begünstigt, für die der Bauantrag nach dem 31.08.2018 gestellt wurde. Dadurch werden auch für solche Wohnungen Sonderabschreibungen gewährt, die bereits vor der Gesetzesverabschiedung geplant waren, sofern sie die übrigen Vorrausetzungen erfüllen. Die Sonderabschreibung für Fälle der Bauantragstellung zwischen dem 31.08.2018 und dem 31.12.2018 kann erst ab 2019 in Anspruch genommen werden.
Für Mietwohnungsneubauten, für die noch kein Bauantrag eingereicht wurde, muss der Bauantrag spätestens vor dem 01.01.2022 gestellt werden. Ist ein Bauantrag nicht erforderlich, genügt eine Bauanzeige. Der Beginn der Bauarbeiten ist irrelevant. Es wird lediglich auf den Zeitpunkt des Bauantrags bzw. der Bauanzeige abgestellt.
Die Wohnung muss eine Mindestwohnfläche von 23 m² haben.
Wie hoch ist die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, wie hoch ist der steuerliche Vorteil und wann wird dieser gewährt?
Als Sonderabschreibung kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 3 Jahren ein Betrag von jährlich bis zu 5 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Anspruch genommen werden. Zusätzlich wird in diesen Jahren die normale lineare Abschreibung mit 2 % gewährt. Dadurch kann jährlich eine Abschreibung von bis zu 7 % (bis zu 5 % Sonderabschreibung und 2 % lineare Abschreibung) geltend gemacht werden. Maximal können also in den ersten 4 Jahren 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des begünstigten Gebäudes steuermindernd geltend gemacht werden. Ohne Sonderabschreibung wäre in diesem Zeitraum lediglich die normale lineare Abschreibung mit 2 % pro Jahr, also für 4 Jahre mit 8 %, möglich gewesen. Durch die Sonderabschreibung können somit zusätzlich bis zu 20 % abgeschrieben werden. Die Sonderabschreibung von 5 % jährlich muss nicht voll in dem jeweiligen Jahr ausgeschöpft werden. Es kann auch ein geringerer Betrag geltend gemacht werden. Der nicht ausgenutzte Betrag der Sonderabschreibung ist dann aber nicht in die Folgejahre übertragbar.
Ein weiterer Vorteil der Sonderabschreibung ist, dass bei unterjähriger Anschaffung oder Herstellung im 1. Jahr die Sonderabschreibung mit dem vollem Jahresbetrag und nicht nur anteilig in Anspruch genommen werden kann. Erfolgt die Anschaffung oder Fertigstellung der Wohnung beispielsweise erst im Dezember, wird die Sonderabschreibung für das ganze Jahr gewährt.
Die Sonderabschreibung kann letztmalig im Jahr 2026 geltend gemacht werden, und zwar auch dann, wenn der 4-jährige Sonderabschreibungszeitraum bis dahin noch nicht abgelaufen ist.
Ist alles für die Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau begünstigt?
Nein, es ist leider nicht alles begünstigt. Der Gesetzgeber hat hier eine etwas komplizierte Regelung geschaffen. Es gibt eine Baukostenobergrenze, deren Überschreiten die Anwendung der Sonderabschreibung von vornherein ausschließt. Wenn die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Wohnung ohne den Anteil des Grund und Bodens 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche übersteigen, kann generell keine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Da der Gesetzgeber nur bezahlbaren Wohnraum fördern will, scheidet eine Förderung bei Überschreiten der 3.000 € je Quadratmeter komplett aus.
Bei den Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche sind auch die Anschaffungsnebenkosten, soweit sie auf den Gebäudeanteil entfallen, mit zu berücksichtigen. Anschaffungsnebenkosten sind zum Beispiel Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Auch nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten werden mit eingerechnet.
Der Anteil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die auf Außenanlagen und auf den Grund und Boden entfallen, sind generell nicht für die Sonderabschreibung begünstigt.
Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten sind maximal bis 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche für die Sonderabschreibung begünstigt.
Aufgrund des Umfangs des Themas werden wir das Thema in einer weiteren Folge fortsetzen. Zum besseren Verständnis werde ich die Berechnung dann auch an einem Beispiel verdeutlichen. Hören sie deshalb auch gern in die 2. Folge nächste Woche rein.
Das Transkript dieser Folge und alle genannten Zahlen finden Sie in unserem Blog auf unserer Internetseite www.vesting-stb.de zum Nachlesen. Den Link zum Transkript erhalten Sie in den Shownotes.
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