Derzeit bekommen Anleger für ihre klassischen Geldanlagen sehr wenig oder gar keine Rendite. Aus diesem Grund wird verstärkt auch in Immobilien als Renditeobjekt investiert. Die Bundesregierung hat zur Förderung von Immobilien des Mietwohnungsneubaus im bezahlbaren Mietsegment einen steuerlichen Anreiz, die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, geschaffen, damit sich private Investoren verstärkt im bezahlbaren Mietwohnungsneubau engagieren. In diesem Blogartikel sind Teil 1 und Teil 2 der Podcast- Folgen zusammengefasst.

Sinn und Zweck der steuerlichen Förderung der Immobilien durch die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Der Gesetzgeber hatte bereits länger geplant, die Sonderabschreibung für neue Mietwohnimmobilien einzuführen. Dadurch soll die Schaffung von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietsegment beim Mietwohnungsbau steuerlich gefördert werden. Der Gesetzestext zu der Regelung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau umfasst bei normal großer Schrift fast 2 DIN-A4-Seiten. Da es den Umfang sprengen würde, wenn ich auf alle Details eingehe, möchte ich im Folgenden nur einen groben Überblick der steuerlichen Förderung geben.

Wofür wird die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gewährt?

Gefördert werden nur Immobilien-Investitionen in neue Mietwohnungen. Die Anschaffung einer bereits bestehenden Wohnung ist nur dann begünstigt, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung der Wohnung getätigt wird und die Wohnung erstmalig geschaffen wurde. Erfolgt die Anschaffung der Immobilie erst nach dem Jahr der Fertigstellung, kann die Sonderabschreibung nicht in Anspruch genommen werden. Die bloße Erweiterung, Wohnungsvergrößerung, Sanierung, Renovierung oder der Ausbau einer bereits vorhandenen Wohnung sind für die Sonderabschreibung leider ebenfalls nicht begünstigt.

Welche weiteren Voraussetzungen der Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau müssen gegeben sein?

Da der Gesetzgeber schon länger geplant hatte, das Gesetz zu verabschieden und den Mietwohnungsbau steuerlich zu fördern, sind der Neubau von Mietwohnungen begünstigt, für die der Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wurde. Dadurch werden auch für solche Immobilien Sonderabschreibungen gewährt, die bereits vor der Gesetzesverabschiedung geplant waren, sofern sie die übrigen Vorrausetzungen erfüllen. Die Sonderabschreibung für Fälle der Bauantragstellung zwischen dem 31.08.2018 und dem 31.12.2018 kann erst ab 2019 in Anspruch genommen werden.

Welche Fristen gelten für die Sonderafa für Mietwohnungen, wenn kein Bauantrag nötig ist?

Für Mietwohnungsneubauten, für die noch kein Bauantrag eingereicht wurde, muss der Bauantrag für die Wohnung spätestens vor dem 01.01.2022 gestellt werden. Ist ein Bauantrag für die Wohnung nicht erforderlich, genügt eine Bauanzeige. Der Beginn der Bauarbeiten ist irrelevant. Es wird lediglich auf den Zeitpunkt des Bauantrags bzw. der Bauanzeige abgestellt.

Gibt es eine Mindestwohnfläche für die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau?

Die Wohnung muss für die Sonderafa  für Mietwohnungsbau eine Mindestwohnfläche von 23 m² haben.

Wie hoch ist die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau?

Als Sonderabschreibung (Sonderafa) kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 3 Jahren ein Betrag von jährlich bis zu 5 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Anspruch genommen und von der Steuer abgesetzt werden. Zusätzlich wird in diesen Jahren die normale lineare Abschreibung mit 2 % gewährt. Dadurch kann jährlich eine Abschreibung von bis zu 7 % (bis zu 5 % Sonderabschreibung und 2 % lineare Abschreibung) bei der Steuer geltend gemacht werden. Maximal können also in den ersten 4 Jahren 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des begünstigten Gebäudes steuermindernd in den Steuererklärungen geltend gemacht werden. Ohne Sonderabschreibung wäre in diesem Zeitraum lediglich die normale lineare Abschreibung mit 2 % pro Jahr, also für 4 Jahre mit 8 %, möglich gewesen. Durch die Sonderabschreibung für den Neubau können somit zusätzlich bis zu 20 % steuerlich abgeschrieben werden.

Muss die Sonderabschreibung voll in Anspruch genommen werden, welche Vorteile gibt es noch, wie hoch ist der steuerliche Vorteil und wann wird dieser gewährt?

Die Sonderabschreibung (Sonderafa) von 5 % jährlich muss nicht voll in dem jeweiligen Jahr ausgeschöpft werden. Es kann auch ein geringerer Betrag in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Der nicht ausgenutzte Betrag der Sonderabschreibung ist dann aber nicht in die Folgejahre übertragbar und nicht steuerlich mehr als Sonderafa absetzbar.

Ein weiterer Vorteil der Sonderabschreibung ist, dass bei unterjähriger Anschaffung oder Herstellung im 1. Jahr die Sonderabschreibung mit dem vollem Jahresbetrag und nicht nur anteilig in Anspruch genommen werden kann. Erfolgt die Anschaffung oder Fertigstellung der Wohnung beispielsweise erst im Dezember, wird die Sonderabschreibung für das ganze Jahr gewährt.

Ist die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau zeitlich befristet?

Die Sonderabschreibung kann letztmalig im Jahr 2026 geltend gemacht werden, und zwar auch dann, wenn der 4-jährige Sonderabschreibungszeitraum bis dahin noch nicht abgelaufen ist. Die noch nicht ausgeschöpfte Sonderafa für den Mietwohnungsbau wird ab 2027 nicht mehr gewährt und kann nicht mehr als Sonderafa von der Steuer abgesetzt werden.

Ist alles für die neue Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau begünstigt und was ist, wenn die Baukostenobergrenze überschritten wird?

Nein, es ist leider nicht alles nach § 7b EStG vom Hausbau begünstigt. Der Gesetzgeber hat hier eine etwas komplizierte Regelung geschaffen. Es gibt eine Baukostenobergrenze, deren Überschreiten die Anwendung der Sonderabschreibung von vornherein ausschließt. Wenn die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Wohnung ohne den Anteil des Grund und Bodens 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche übersteigen, kann generell keine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Da der Gesetzgeber nur bezahlbaren Wohnraum fördern will, scheidet eine Förderung bei Überschreiten der 3.000 € je Quadratmeter komplett aus. Zu den Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung und den einzubeziehenden Wohnflächen verweisen wir auf den später aufgeführten BMF-Erlaß.

Werden die Anschaffungsnebenkosten bei den Baukosten je Quadratmeter für die Sonderafa mit eingerechnet?

Bei den Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche sind auch die Anschaffungsnebenkosten des Neubaus, soweit sie auf den Gebäudeanteil entfallen, mit zu berücksichtigen. Anschaffungsnebenkosten sind zum Beispiel Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Auch nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten der Mietwohnung werden mit eingerechnet.

Gibt es für Außenanlagen und Grund und Boden auch Sonderabschreibung?

Der Anteil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die auf Außenanlagen und auf den Grund und Boden entfallen, sind generell nicht für die Sonderabschreibung (Sonderafa) für Mietwohnungen begünstigt.

Wie viel ist pro Quadratmeter für die Sonderabschreibung für Mietwohnungen begünstigt?

Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten sind maximal bis 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche für die Sonderabschreibung begünstigt. Zu den Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung und den einzubeziehenden Wohnflächen verweisen wir auf den später aufgeführten BMF-Erlaß.

Gibt es weitere einzuhaltende Fristen und Besonderheiten für die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubauten?

Die Sonderabschreibung wird dauerhaft nur gewährt, wenn die Mietwohnung im Anschaffungsjahr und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken dient. Daher gibt es für Ferienwohnungen und gewerblich genutzte Immobilien keine Sonderabschreibung. Eine in Anspruch genommene Sonderabschreibung wird rückwirkend gestrichen, wenn der Zehnjahreszeitraum nicht eingehalten wird. Beispiele für das Streichen der Sonderabschreibung wären daher:

• ein Verkauf vor Ablauf des Zehnjahreszeitraum, wenn der Veräußerungsgewinn nicht zu versteuern ist oder
• eine Änderung der Nutzung innerhalb des Zehnjahreszeitraums, wenn zum Beispiel die Wohnung selbst genutzt oder gewerblich genutzt wird.

Was ist bei Leerstand?

Ein vorübergehender Leerstand der Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraumes ist nicht schädlich, sofern die Vermietung der Wohnung weiterhin beabsichtigt ist und die Wohnung zur Vermietung bereitgehalten wird.

Wann wird die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau rückwirkend gestrichen?

Die Sonderabschreibung wird auch rückwirkend gestrichen, wenn aufgrund nachträglicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Fertigstellung die Baukostenobergrenze von 3.000 € je Quadratmeter überschritten wird. Dabei reicht bereits ein geringfügiges Überschreiten aus. Es fällt dann rückwirkend die gesamte komplette Sonderabschreibung weg. Daher sollte sorgfältig kalkuliert werden und auch ein Sicherheitspolster für unvorhergesehene Kosten bei dem Neubau berücksichtigt werden, damit man auch wirklich die Sonderabschreibung erhält und behalten kann.

Beispiel für die steuerliche Auswirkung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Sachverhalt des Beispiels

In unserem Beispiel unterstellen wir, dass alle Voraussetzungen für die Sonderabschreibung bei dem Hausbau vorliegen. Es werden 3 Mietwohnungen mit jeweils 80 m² Wohnfläche gekauft. Die Herstellungs- und Anschaffungskosten der Wohnungen für den Gebäudeanteil ohne Grund und Boden inklusive Anschaffungsnebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten betragen 576.000 €. Insgesamt liegt eine Wohnfläche von 240 m² vor (3 Wohnungen mit je 80 m²). Die Anschaffung der Mietwohnungen erfolgte im Dezember 2019. Bei Anschaffungskosten von 576.000 € für das Gebäude und 240 m² Wohnfläche sind das 2.400 € je Quadratmeter Wohnfläche.

Berechnung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau des Beispiels

Die Sonderabschreibung kann also grundsätzlich in Anspruch genommen werden, da die Obergrenze von 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche für den Neubau nicht überschritten ist. Für die Sonderabschreibung sind lediglich maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche begünstigt. Bei 240 m² Wohnfläche und 2.000 € maximaler Begünstigung je Quadratmeter Wohnfläche ergibt sich eine Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung von 480.000 €. Jährlich sind bis zu 5 % Sonderabschreibung möglich. 5 % von 480.000 € ergeben 24.000 € jährlich von der Steuer absetzbare Sonderabschreibung. Die Sonderabschreibung in der maximalen Höhe für 4 Jahre beträgt 96.000 €.

Berechnung der linearen Abschreibung des Neubau-Beispiels

Zusätzlich wird die lineare Abschreibung ab Dezember 2019 für den Neubau gewährt. Die lineare Abschreibung für 2019 wird nicht mit dem vollen Jahresbetrag gewährt, da die Anschaffung der Mietwohnungen erst im Dezember erfolgte. Im Gegensatz zur Sonderabschreibung, wird die lineare Abschreibung für die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes von 576.000 € gewährt. Bei 2 % jährlicher Abschreibung beträgt die normale lineare Abschreibung 11.520 € jährlich. 1/12 davon werden für 2019 in Höhe von 960 € gewährt. Für 2020, 2021, 2022 wird der volle Betrag von 11.520 € gewährt und kann von der Steuer abgesetzt werden.

Zusammenfassung der gewährten Abschreibung, Sonderabschreibung und Steuervorteil des Beispiels für den Neubau

Die lineare Abschreibung (Afa) für 2019-2022 beträgt in der Summe 35.520 €, die Sonderabschreibung (Sonderafa) für die 4 Jahre für den Neubau beträgt in der Summe 96.000. Insgesamt werden für die lineare Abschreibung und die Sonderabschreibung für die Jahre 2019-2022 131.520 € für die Mietwohnungen gewährt und von der Steuer in der Steuererklärung abgesetzt.

Steuerersparnis des Beispiels für den Neubau

Ein Steuerpflichtiger, der dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent unterliegt, kann somit in den ersten 4 Jahren der Anschaffung oder Herstellung rund 58.300 € Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag sparen und von der Steuer absetzen.

Zusammenfassung des Vorteils der neuen Sonderafa für Mietwohnungsneubau – bis zu 28 % in den ersten Jahren steuermindernd abschreiben

Mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7 b EStG) werden Investitionen in neue Mietwohnungen gefördert. Als Sonderabschreibung kann im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden 3 Jahren ein Betrag von jährlich bis zu 5 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes in Anspruch genommen werden (bis zu 20% Sonder-AfA in den ersten 4 Jahren).

Jährlich kann mit der linearen AfA von 2% daher insgesamt bis zu 7% AfA steuermindernd geltend gemacht  und abgesetzt werden, also in den ersten 4 Jahren maximal bis zu 28% der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Sie sehen, die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau bietet die Möglichkeit, Abschreibungen vorzuziehen und in den ersten Jahren des Abschreibungszeitraumes deutlich mehr Abschreibungen für die Immobilie in der Steuererklärung geltend machen zu können. Dadurch lassen sich erhebliche Steuerersparnisse erzielen und Steuern sparen.

Weitere Hinweis und Links sowie das BMF-Schreiben zur Sonderabschreibung für Neubau Mietwohnungen

BMF-Schreiben zur Sonderabschreibung für Mietwohnungen (PDF)

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