Derzeit bekommen Anleger für ihre klassischen Geldanlagen sehr wenig oder gar keine Rendite. Aus diesem Grund wird verstärkt auch in Immobilien als Renditeobjekt investiert. Die Bundesregierung hat zur Förderung von Immobilien des Mietwohnungsneubaus im bezahlbaren Mietsegment einen steuerlichen Anreiz, die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, geschaffen, damit sich private Investoren verstärkt im bezahlbaren Mietwohnungsneubau engagieren.

Sinn und Zweck der Förderung der Immobilien durch die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Der Gesetzgeber hatte bereits länger geplant, die Sonderabschreibung für neue Mietwohnimmobilien einzuführen. Dadurch soll die Schaffung von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietsegment gefördert werden. Der Gesetzestext zu der Regelung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau umfasst bei normal großer Schrift fast 2 DIN-A4-Seiten. Da es den Umfang sprengen würde, wenn ich auf alle Details eingehe, möchte ich im Folgenden nur einen groben Überblick geben.

Wofür wird die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gewährt?

Gefördert werden nur Immobilien-Investitionen in neue Mietwohnungen. Die Anschaffung einer bereits bestehenden Wohnung ist nur dann begünstigt, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung der Wohnung getätigt wird und die Wohnung erstmalig geschaffen wurde. Erfolgt die Anschaffung erst nach dem Jahr der Fertigstellung, kann die Sonderabschreibung nicht in Anspruch genommen werden. Die bloße Erweiterung, Wohnungsvergrößerung, Sanierung, Renovierung oder der Ausbau einer bereits vorhandenen Wohnung sind für die Sonderabschreibung leider ebenfalls nicht begünstigt.

Welche weiteren Voraussetzungen der Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau müssen gegeben sein?

Da der Gesetzgeber schon länger geplant hatte, das Gesetz zu verabschieden, sind der Neubau von Mietwohnungen begünstigt, für die der Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wurde. Dadurch werden auch für solche Wohnungen Sonderabschreibungen gewährt, die bereits vor der Gesetzesverabschiedung geplant waren, sofern sie die übrigen Vorrausetzungen erfüllen. Die Sonderabschreibung für Fälle der Bauantragstellung zwischen dem 31.08.2018 und dem 31.12.2018 kann erst ab 2019 in Anspruch genommen werden.

Welche Fristen gelten, wenn kein Bauantrag nötig ist?

Für Mietwohnungsneubauten, für die noch kein Bauantrag eingereicht wurde, muss der Bauantrag spätestens vor dem 01.01.2022 gestellt werden. Ist ein Bauantrag nicht erforderlich, genügt eine Bauanzeige. Der Beginn der Bauarbeiten ist irrelevant. Es wird lediglich auf den Zeitpunkt des Bauantrags bzw. der Bauanzeige abgestellt.

Gibt es eine Mindestwohnfläche für die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau?

Die Wohnung muss eine Mindestwohnfläche von 23 m² haben.

Wie hoch ist die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau?

Als Sonderabschreibung kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 3 Jahren ein Betrag von jährlich bis zu 5 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Anspruch genommen und von der Steuer abgesetzt werden. Zusätzlich wird in diesen Jahren die normale lineare Abschreibung mit 2 % gewährt. Dadurch kann jährlich eine Abschreibung von bis zu 7 % (bis zu 5 % Sonderabschreibung und 2 % lineare Abschreibung) bei der Steuer geltend gemacht werden. Maximal können also in den ersten 4 Jahren 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des begünstigten Gebäudes steuermindernd in den Steuererklärungen geltend gemacht werden. Ohne Sonderabschreibung wäre in diesem Zeitraum lediglich die normale lineare Abschreibung mit 2 % pro Jahr, also für 4 Jahre mit 8 %, möglich gewesen. Durch die Sonderabschreibung für den Neubau können somit zusätzlich bis zu 20 % steuerlich abgeschrieben werden.

Muss die Sonderabschreibung voll in Anspruch genommen werden, welche Vorteile gibt es noch, wie hoch ist der steuerliche Vorteil und wann wird dieser gewährt?

Die Sonderabschreibung von 5 % jährlich muss nicht voll in dem jeweiligen Jahr ausgeschöpft werden. Es kann auch ein geringerer Betrag geltend gemacht werden. Der nicht ausgenutzte Betrag der Sonderabschreibung ist dann aber nicht in die Folgejahre übertragbar.

Ein weiterer Vorteil der Sonderabschreibung ist, dass bei unterjähriger Anschaffung oder Herstellung im 1. Jahr die Sonderabschreibung mit dem vollem Jahresbetrag und nicht nur anteilig in Anspruch genommen werden kann. Erfolgt die Anschaffung oder Fertigstellung der Wohnung beispielsweise erst im Dezember, wird die Sonderabschreibung für das ganze Jahr gewährt.

Ist die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau zeitlich befristet?

Die Sonderabschreibung kann letztmalig im Jahr 2026 geltend gemacht werden, und zwar auch dann, wenn der 4-jährige Sonderabschreibungszeitraum bis dahin noch nicht abgelaufen ist.

Ist alles für die neue Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau begünstigt und was ist, wenn die Baukostenobergrenze überschritten wird?

Nein, es ist leider nicht alles begünstigt. Der Gesetzgeber hat hier eine etwas komplizierte Regelung geschaffen. Es gibt eine Baukostenobergrenze, deren Überschreiten die Anwendung der Sonderabschreibung von vornherein ausschließt. Wenn die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Wohnung ohne den Anteil des Grund und Bodens 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche übersteigen, kann generell keine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden. Da der Gesetzgeber nur bezahlbaren Wohnraum fördern will, scheidet eine Förderung bei Überschreiten der 3.000 € je Quadratmeter komplett aus. Zu den Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung und den einzubeziehenden Wohnflächen verweisen wir auf den später aufgeführten BMF-Erlaß.

Werden die Anschaffungsnebenkosten bei den Baukosten je Quadratmeter mit eingerechnet?

Bei den Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche sind auch die Anschaffungsnebenkosten, soweit sie auf den Gebäudeanteil entfallen, mit zu berücksichtigen. Anschaffungsnebenkosten sind zum Beispiel Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Auch nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten werden mit eingerechnet.

Gibt es für Außenanlagen und Grund und Boden auch Sonderabschreibung?

Der Anteil der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die auf Außenanlagen und auf den Grund und Boden entfallen, sind generell nicht für die Sonderabschreibung begünstigt.

Wie viel ist pro Quadratmeter für die Sonderabschreibung für Mietwohnungen begünstigt?

Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten sind maximal bis 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche für die Sonderabschreibung begünstigt. Zu den Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung und den einzubeziehenden Wohnflächen verweisen wir auf den später aufgeführten BMF-Erlaß.

Was ist bei Leerstand, Berechnung eines Beispiels, einzuhaltende Fristen und Besonderheiten

Aufgrund des Umfangs des Themas werden wir das Thema in einer weiteren Folge fortsetzen. Zum besseren Verständnis werde ich die Berechnung dann auch an einem Beispiel verdeutlichen. Hören sie deshalb auch gern in die 2. Folge nächste Woche rein.

011 Mit der neuen Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau einfach Steuern sparen (Teil 2)

Weitere Hinweis und Links sowie das BMF-Schreiben zur Sonderabschreibung für Mietwohnungen

BMF-Schreiben zur Sonderabschreibung für Mietwohnungen (PDF)

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Ich sage tschüss und ich freue mich, wenn wir uns in Teil II wieder hören oder sie  reinlesen.

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