Mit der neuen Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau einfach Steuern sparen (Teil 2)

In unserer letzten Folge hatten wir bereits das Thema Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubauten. Den Link zur Folge haben wir in den Shownotes beigefügt. Das Thema setzen wir heute fort und werden es abschließen.

Wir hatten in der 1. Folge bereits erläutert, wofür die Sonderabschreibung gewährt wird, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, in welcher Höhe die Sonderabschreibung gewährt wird, wie hoch der mit ihr verbundene steuerliche Vorteil ist, wann dieser gewährt wird und dass für Zwecke der Sonderabschreibung Obergrenzen in Bezug auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gelten. Heute besprechen wir anhand eines Beispiels die Höhe der Sonderabschreibung, der linearen Abschreibung und den Steuervorteil. Weiterhin beleuchten wir zusätzliche einzuhaltende Fristen und Besonderheiten.

Gibt es weitere einzuhaltende Fristen und Besonderheiten für die Sonderabschreibung bei Mietwohnungsneubauten?

Die Sonderabschreibung wird dauerhaft nur gewährt, wenn die Wohnung im Anschaffungsjahr und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Vermietung zu Wohnzwecken dient. Daher gibt es für Ferienwohnungen und gewerblich genutzte Immobilien keine Sonderabschreibung. Eine in Anspruch genommene Sonderabschreibung wird rückwirkend gestrichen, wenn der Zehnjahreszeitraum nicht eingehalten wird. Beispiele für das Streichen der Sonderabschreibung wären daher:

  • ein Verkauf vor Ablauf des Zehnjahreszeitraum, wenn der Veräußerungsgewinn nicht zu versteuern ist oder
  • eine Änderung der Nutzung innerhalb des Zehnjahreszeitraums, wenn zum Beispiel die Wohnung selbst genutzt oder gewerblich genutzt wird.

Ein vorübergehender Leerstand der Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraumes ist nicht schädlich, sofern die Vermietung weiterhin beabsichtigt ist und die Wohnung zur Vermietung bereitgehalten wird.

Die Sonderabschreibung wird auch rückwirkend gestrichen, wenn aufgrund nachträglicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Fertigstellung die Baukostenobergrenze von 3.000 € je Quadratmeter überschritten wird. Dabei reicht bereits ein geringfügiges Überschreiten aus. Es fällt dann rückwirkend die gesamte komplette Sonderabschreibung weg. Daher sollte sorgfältig kalkuliert werden und auch ein Sicherheitspolster für unvorhergesehene Kosten berücksichtigt werden, damit man auch wirklich die Sonderabschreibung erhält und behalten kann.

Beispiel für die steuerliche Auswirkung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

In unserem Beispiel unterstellen wir, dass alle Voraussetzungen für die Sonderabschreibung vorliegen. Es werden 3 Wohnungen mit jeweils 80 m² Wohnfläche gekauft. Die Herstellungs- und Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil ohne Grund und Boden inklusive Anschaffungsnebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten betragen 576.000 €. Insgesamt liegt eine Wohnfläche von 240 m² vor (3 Wohnungen mit je 80 m²). Die Anschaffung erfolgte im Dezember 2019. Bei Anschaffungskosten von 576.000 € für das Gebäude und 240 m² Wohnfläche sind das 2.400 € je Quadratmeter Wohnfläche. Die Sonderabschreibung kann also grundsätzlich in Anspruch genommen werden, da die Obergrenze von 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschritten ist. Für die Sonderabschreibung sind lediglich maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche begünstigt. Bei 240 m² Wohnfläche und 2.000 € maximaler Begünstigung je Quadratmeter Wohnfläche ergibt sich eine Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung von 480.000 €. Jährlich sind bis zu 5 % Sonderabschreibung möglich. 5 % von 480.000 € ergeben 24.000 € jährliche Sonderabschreibung. Die Sonderabschreibung in der maximalen Höhe für 4 Jahre beträgt 96.000 €.

Zusätzlich wird die lineare Abschreibung ab Dezember 2019 gewährt. Die lineare Abschreibung für 2019 wird nicht mit dem vollen Jahresbetrag gewährt, da die Anschaffung erst im Dezember erfolgte. Im Gegensatz zur Sonderabschreibung, wird die lineare Abschreibung für die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes von 576.000 € gewährt. Bei 2 % jährlicher Abschreibung beträgt die normale lineare Abschreibung 11.520 € jährlich. 1/12 davon werden für 2019 in Höhe von 960 € gewährt. Für 2020, 2021, 2022 wird der volle Betrag von 11.520 € gewährt.

Zusammenfassung der gewährten Abschreibung, Sonderabschreibung und Steuervorteil

Die lineare Abschreibung für 2019-2022 beträgt in der Summe 35.520 €, die Sonderabschreibung für die 4 Jahre beträgt in der Summe 96.000. Insgesamt werden für die lineare Abschreibung und die Sonderabschreibung für die Jahre 2019-2022 131.520 € gewährt.

Ein Steuerpflichtiger, der dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent unterliegt, kann somit in den ersten 4 Jahren der Anschaffung oder Herstellung rund 58.300 € Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag sparen.

Liebe Zuhörer, Sie sehen, die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau bietet die Möglichkeit, Abschreibungen vorzuziehen und in den ersten Jahren des Abschreibungszeitraumes deutlich mehr Abschreibungen geltend machen zu können. Dadurch lassen sich erhebliche Steuerersparnisse erzielen.

 

Das Transkript dieser Folge und alle genannten Zahlen finden Sie in unserem Blog auf unserer Internetseite www.vesting-stb.de zum Nachlesen. Den Link zum Transkript erhalten Sie in den Shownotes.

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Ihre Sabine Banse-Funke
Diplom-Finanzwirtin (FH) Steuerberaterin
Fachberaterin im Gesundheitswesen H:G/metax

Podcastfolgen zur Sonderzahlung:

Folge 10: Mit der neuen Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau einfach Steuern sparen (Teil 1)

Folge 9: Sonderzahlung Teil III – Vorteile, Kostenersparnis und einfache Möglichkeiten der Nettolohnoptimierung mit Rechtsanwalt Ralph Leibecke

Folge 8: Sonderzahlung Teil II – Rechtsanwalt Ralph Leibecke beantwortet 9 häufig gestellte Fragen von Ärzten, Zahnärzten und Apotheken zur Sonderzahlung

Folge 7: Sonderzahlung Teil I – Rechtsanwalt Ralph Leibecke beantwortet 9 häufig gestellte Fragen von Ärzten, Zahnärzten und Apotheken zur Sonderzahlung

Folge 6: Einfach Steuern und Geld sparen durch die Beitragsvorauszahlung zur privaten Krankenversicherung

 

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